上下樓梯，是居民出行的第一步，也是回家的最后一步。近年來(lái)，為破解老年人“爬樓難”的問(wèn)題，全國不少地方將在老舊小區加裝電梯提上日程。然而，樓上期盼強烈，樓下堅決反對，不少老樓加裝電梯項目由于低層住戶(hù)的“一票否決”而擱淺。

　　近日，上海房管局相關(guān)負責人表示，上海將調整政策，取消“一票否決”條款。那么，老舊小區加裝電梯，到底誰(shuí)說(shuō)了算？我國法律對此有無(wú)規定？記者對此采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。

　　加裝電梯需要每一戶(hù)居民都同意嗎？

　　“拿100萬(wàn)現金放我這兒，我房本一復印，字一簽所有問(wèn)題都解決了！”有媒體報道，今年5月，北京市西城區某小區一位一樓的業(yè)主以影響采光、帶來(lái)噪音、自己不使用為由，強烈反對加裝電梯，在面對反復上門(mén)溝通勸說(shuō)加裝電梯的鄰居們時(shí)這樣說(shuō)道。

　　據了解，該棟樓一共有7個(gè)單元、126戶(hù)，當時(shí)已經(jīng)簽署協(xié)議、同意施工的有124戶(hù)，一戶(hù)待簽，只剩下一樓這一戶(hù)溝通無(wú)果。據居委會(huì )人員表示，該戶(hù)業(yè)主認為安裝電梯后一樓房子會(huì )貶值。

　　一樓業(yè)主如此“橫加阻撓”的底氣何在？同小區的其他業(yè)主表示，加裝電梯需要整個(gè)樓門(mén)所有居民都同意，也就是說(shuō)每戶(hù)居民都有“一票否決”權，一樓業(yè)主不簽字，電梯就裝不了。據該社區所在的街道辦工作人員介紹，電梯安裝需全體居民簽字同意的政策來(lái)自于《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》。該《方案》第四條第（二）款第1項規定：“增設電梯應征得所在樓棟專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上業(yè)主同意，同時(shí)應征得因增設電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意，并應當妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系?！闭沁@一條款“同時(shí)”部分的規定，賦予了每位業(yè)主“一票否決”權。

　　但是，“一票否決”是否有法律依據呢？北京志霖律師事務(wù)所副主任趙占領(lǐng)在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，根據物權法等法律規定，既有住宅需要使用共有部位增設電梯，或者因增設電梯需要改變共有部位的外形或結構時(shí)，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。也就是說(shuō)，法律上并非要求所有人都同意方可加裝電梯?！安荒芤粯钦f(shuō)不裝就不裝?！敝袊嗣翊髮W(xué)法學(xué)院教授劉俊海告訴本報記者，電梯屬于建筑物區分所有權的范疇，建筑物區分所有權的處置由業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )以少數服從多數的原則民主決策，即物權法規定的兩個(gè)三分之二。因此，加裝電梯“一票否決”的規定于法無(wú)據。

　　低層業(yè)主能要求賠償或補償嗎？

　　西城區這位業(yè)主開(kāi)口要價(jià)100萬(wàn)“簽字費”的例子，或許是“獅子大開(kāi)口”的極端個(gè)例，但是以加裝電梯影響采光、產(chǎn)生噪音、可能造成房子貶值的理由要求賠償或補償的低層業(yè)主卻并不鮮見(jiàn)。

　　那么低層業(yè)主是否能以上述理由，向高層住戶(hù)要求相應經(jīng)濟補償呢？“從法律角度而言，只要符合兩個(gè)三分之二的標準，就可以加裝電梯而不需要對不同意的業(yè)主進(jìn)行補償?！壁w占領(lǐng)告訴記者，但在現實(shí)操作中，增設電梯確有可能會(huì )在采光、通風(fēng)、噪音等方面對低層業(yè)主帶來(lái)一定負面影響，因此，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業(yè)主可以而非應當對這些受負面影響的業(yè)主給予補償。對于老舊小區加裝電梯補償低層的建議，北京蘭臺律師事務(wù)所律師包華表示，目前并沒(méi)有相關(guān)的指導意見(jiàn)和法律依據，實(shí)踐中主要依靠鄰里協(xié)商。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓指出，一樓業(yè)主擔心房屋因此貶值是完全站不住腳的，我國老齡化社會(huì )已經(jīng)到來(lái)，越來(lái)越多的老年人會(huì )面臨“上樓難”的問(wèn)題，安裝電梯會(huì )讓老舊小區品質(zhì)提升、房屋增值。只是加裝電梯后高層樓盤(pán)增值最大，但這種由加裝電梯帶來(lái)的有差別增值并不構成對低層業(yè)主所有權或者相鄰權的侵害。所以，低層業(yè)主以房屋價(jià)值貶損為由要求補償沒(méi)有法律根據。

　　不使用就能不交電梯費嗎？

　　電梯加裝和后續的運營(yíng)維護成本是一筆不低的費用，這筆費用誰(shuí)來(lái)負擔？“根據我國物業(yè)管理的有關(guān)規定，業(yè)主對住宅專(zhuān)有部分即所有權部分由業(yè)主自己維護和管理，物業(yè)管理企業(yè)負責全部建筑物的公共區域、設施即區分所有權部分的維護和管理，費用由所有業(yè)主分擔?！壁w占領(lǐng)說(shuō)，電梯屬于公共設施，費用也應是所有業(yè)主平均分擔。

　　小區在兩個(gè)三分之二同意原則下加裝了電梯，原本不同意安裝的一樓業(yè)主是否能以不使用電梯為由，而拒絕承擔相應的電梯費呢？

　　“使用電梯是所有業(yè)主的權利，放棄使用電梯并不能成為逃避電梯運維義務(wù)的法定理由?！眲⒖『１硎?，我國《物權法》第72條規定，“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利而不履行義務(wù)?！绷硗飧鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者是無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！庇纱丝梢?jiàn)，一樓業(yè)主不論使用電梯與否，必須分擔電梯運維的相應義務(wù)。

　　劉俊海表示，政府有關(guān)部門(mén)需要用法治思維凝聚共識，把這項惠民工程做實(shí)做細。在今年7月1日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上，住房和城鄉建設部副部長(cháng)黃艷介紹城鎮老舊小區改造工作情況時(shí)也表示，加裝電梯必須因地制宜，一個(gè)樓門(mén)一個(gè)方案，一棟一個(gè)方案，推動(dòng)居民鄰里共謀共商達成一致，實(shí)現利益最大化、影響最小化。

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