據人民網(wǎng)近日報道， 根據各地上報情況匯總統計，2020年1-8月份，全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區2.78萬(wàn)個(gè)，占年度目標任務(wù)（約3.9萬(wàn)個(gè)）的70.7%。

　　涉及居民539.97萬(wàn)戶(hù)，占年度目標任務(wù)（約700萬(wàn)戶(hù)）的76.4%，較7月末提高了13.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　城鎮老舊小區改造，是今年樓市的重頭戲，這份最新數據表明，老房子的改造在持續加速，無(wú)論是小區數量還是居民數量，受益的群體比我們想象的更廣泛。

　　很多人的疑問(wèn)是：會(huì )改造哪些老房子？什么時(shí)候輪到我？會(huì )出現哪些改變？

　　我們挨個(gè)來(lái)解答這些問(wèn)題。

　　按照定義，現在的老舊小區，是指城市或縣城（城關(guān)鎮）建成年代較早（2000年以前）、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。

　　7月份的時(shí)候，住建部副部長(cháng)黃艷在政策吹風(fēng)會(huì )上，提及了以下幾個(gè)重點(diǎn)：

　　1，2020年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，這個(gè)體量對比去年翻了兩倍。

　　2，老舊小區改造預算內投資安排543億元，已經(jīng)全部下達完畢。

　　3，優(yōu)先改造2000年底以前建成的需要改造的城鎮老舊小區，到“十四五”末（2025年），力爭完成該部分的改造。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，在1-8月份，改造的小區數量和居民戶(hù)數就已經(jīng)將近80%，剩下幾個(gè)月時(shí)間肯定會(huì )超額完成任務(wù)，大概率會(huì )超過(guò)4萬(wàn)個(gè)老舊小區。

　　因此，那些還沒(méi)有輪到小區改造升級的居民，不用著(zhù)急，照現在這個(gè)速度，2000年以前的老小區都會(huì )安排到日程表上。

　　對老小區業(yè)主來(lái)說(shuō)，加快進(jìn)度，意味著(zhù)2樓以上業(yè)主迎“喜事”，電梯新規開(kāi)始全面推行了。

　　來(lái)看看各地都發(fā)布了哪些電梯新規。

　　在上海，前段時(shí)間召開(kāi)了“既有多層住宅加裝電梯工作會(huì )議”，明確提及兩個(gè)“全覆蓋”，即小區加裝電梯可行性評估的全覆蓋、每個(gè)街鎮有加裝電梯啟動(dòng)實(shí)例的全覆蓋。

　　在廣州，已經(jīng)發(fā)布了老舊小區住宅加裝電梯三年行動(dòng)方案（2019-2021年）。

　　在南京，老舊小區已有2225部電梯通過(guò)規劃部門(mén)初審，1293部已辦理施工許可，完工1007部。

　　在浙江，《住宅設計標準》明確了“四層及四層以上住宅或住戶(hù)入口層樓面距室外設計地面的高度超過(guò)10米時(shí)，必須設置電梯?！?/span>

　　地方上的新規，其實(shí)都是為了配合全國“舊改”的步伐，升級小區環(huán)境，平整道路，完善水電管網(wǎng)，讓老房子煥發(fā)“第二春”，全面裝電梯的趨勢已經(jīng)是“板上釘釘”。

　　不過(guò)，裝電梯最大的問(wèn)題并非是資金，住房維修資金、居民自籌、市區撥款，只要想裝電梯，辦法和渠道都很多。

　　關(guān)鍵在于：因為一部電梯，2樓以上的住戶(hù)既享受了方便，房子還能升值，當時(shí)2樓以上多層房子買(mǎi)的還很便宜，可以說(shuō)是一舉多得的“喜事”，但對1樓、2樓居民來(lái)說(shuō)，遮光、影響生活起居，利益未免受損。

　　目前，各地的解決方案不盡相同。

　　比如有的地方在市、區財政補貼的基礎上，從2樓到6樓依次繳納加裝電梯的費用，這些錢(qián)里拿出一部分給1樓做補償。

　　有的城市給出詳細的方案，強化電梯日常管理，每月張貼公示，打消居民后顧之憂(yōu)。

　　有的城市經(jīng)集體協(xié)商，確定電梯加裝及后期維保費用分攤比例，一、二樓不用出資，三樓設定出資系數為1，每升高1層，系數增加0.4。

　　當然，每一個(gè)方案不可能做到所有人都滿(mǎn)意，今年，我們也看到了不少地方取消了加裝電梯的“一票否決”機制，隨著(zhù)老舊小區改造的深入推進(jìn)，電梯普及率日益提升，2類(lèi)老房子會(huì )變得更值錢(qián)。

　　1，優(yōu)質(zhì)學(xué)區的“老破小”。

　　前段時(shí)間，北京因為西城開(kāi)始實(shí)施“多校劃片”，在小升初新規實(shí)行之前，大量打“時(shí)間差”的購房者，開(kāi)始搶購學(xué)區房，在6月份的某一天，北京二手房單日成交1022套房，據傳西城二手房預約過(guò)戶(hù)號已經(jīng)約到7月16號，給中介加了夜間專(zhuān)場(chǎng)過(guò)戶(hù)。

　　這就是學(xué)區的威力，不管房子有多破，面積有多小，只要沾上了名校，大把人愿意掏幾十萬(wàn)的單價(jià)去接盤(pán)。

　　盡管“多校劃片”會(huì )弱化單一學(xué)區的老房子價(jià)值，但那些周邊都是優(yōu)質(zhì)學(xué)區的“老破小”，即便是搖號入學(xué)，依然會(huì )有很大概率分到好學(xué)校。

　　這些老房子本來(lái)就有學(xué)區價(jià)值“托底”，現在趁著(zhù)舊改加速，還能改善小區里的居住環(huán)境，在教育資源無(wú)法下沉的前提下，未來(lái)可能會(huì )更搶手。

　　2，市內核心區域，1997-2000年建成，二樓以上住戶(hù)。

　　注意這3個(gè)條件：核心城區+23年房齡以?xún)?2樓以上，缺一不可。

　　老房子一般都在市區，但要區別老工業(yè)區、老城區還是核心區，只有核心城區，有更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、醫療、教育配套的房子，才有升值基礎。

　　因為現在主要改造的是2000年以前的老房子，因此，1997-2000年建成意味著(zhù)房齡不是特別老，房貸審批難度會(huì )低一些，二樓以上住戶(hù)的居住環(huán)境，也變得會(huì )更舒服。