隨著(zhù)城市化發(fā)展，老舊小區加裝電梯成為改善居民生活的重要措施。截至2023年底，全國既有住宅加裝電梯數量已超過(guò)20萬(wàn)部。但電梯作為特種設備，其后續維護管理問(wèn)題逐步顯現。本文從法律依據、責任劃分、管理機制等角度展開(kāi)探討。

一、法律框架與管理責任劃分

1. 法律依據

《特種設備安全法》第四十五條規定電梯使用單位需履行安全管理義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诙倨呤龡l明確共有部分管理責任由業(yè)主共同承擔。住建部相關(guān)技術(shù)導則要求明確后期管理主體。

2. 責任主體認定

（1）物業(yè)公司管理情形：

- 電梯納入小區公共設施管理范圍

- 物業(yè)合同包含電梯管理條款

- 業(yè)主大會(huì )決議委托管理

（2）單元業(yè)主自治情形：

- 未納入物業(yè)統一管理

- 自建自管模式

- 設立電梯管理小組

二、管理機制構建要點(diǎn)

1. 資金管理方案

設立專(zhuān)用賬戶(hù)，費用分攤標準參考：

- 日常維保：5000-8000元/年

- 年檢費用：約1500元/年

- 大修基金：按電梯造價(jià)5%計提

2. 維護保養流程

（1）日常管理：

- 每日運行檢查

- 每月兩次維保

- 季度安全評估

（2）應急處理：

- 設置24小時(shí)應急電話(huà)

- 維保單位15分鐘響應機制

- 定期組織應急演練

3. 技術(shù)檔案管理

實(shí)行"一梯一檔"制度，包含：

- 設備出廠(chǎng)資料

- 安裝驗收文件

- 維保記錄（保存4年）

- 年檢報告

- 故障處理臺賬

三、實(shí)踐案例分析

1. 上海某小區模式

物業(yè)統一管理，費用從公共收益支出，不足部分按樓層系數分攤（1-2層免繳，3層0.8系數，每層遞增0.2）。

2. 廣州業(yè)主自管案例

成立電梯管理小組，委托維保公司，建立費用公示制度，年度結余轉入維修基金。

四、常見(jiàn)問(wèn)題處理方案

1. 費用分攤爭議

采用"樓層系數+使用頻率"綜合計算，低層住戶(hù)承擔基礎費用30%，每層遞增15%。

2. 管理責任真空

建議加裝前簽訂《電梯管理公約》，明確費用追繳條款，約定滯納金標準（不超過(guò)同期LPR兩倍）。

3. 設備老化應對

建立全周期管理制度：

- 5年評估曳引系統

- 10年更新控制系統

- 15年整體安全評價(jià)

五、長(cháng)效管理建議

1. 建立多方協(xié)同體系

業(yè)主監督+維保公司維護+保險承保模式，推行電梯安全責任險（年保費約500元/梯）。

2. 數字化管理應用

推廣電梯物聯(lián)網(wǎng)系統，實(shí)現：

- 運行狀態(tài)監控

- 故障預警提示

- 電子維保記錄

- 遠程年檢申報

3. 監管機制完善

納入特種設備監管平臺，實(shí)施"二維碼"標識管理，定期公布監管信息。

注：電梯長(cháng)期管理需構建權責明確、資金穩定、維護規范的管理機制。建議采取"前期協(xié)議約定+中期規范管理+后期多方協(xié)作"模式，通過(guò)制度保障民生設施持續運行。相關(guān)部門(mén)應完善配套政策，推動(dòng)形成部門(mén)指導、市場(chǎng)運作、社會(huì )協(xié)同的老舊小區電梯管理機制。